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Höhere AfA ab 2026: Neue Chancen für Bestandsimmobilien

Das Jahr 2025 war für Immobilieninvestoren auch in steuerlicher Hinsicht von Unsicherheit geprägt. Zum Jahresende hat sich die Lage jedoch grundlegend geändert: Die rechtlichen Hürden für eine Erhöhung der Gebäudeabschreibung (AfA) sind entfallen. Damit eröffnet sich für Eigentümer von Bestandsimmobilien ein außergewöhnliches Zeitfenster, um ihre Steuerlast zu senken und die Liquidität nachhaltig zu verbessern. Als Sachverständige für Immobilienbewertung erläutern wir den aktuellen Stand der Rechtslage (Dezember 2025) und zeigen auf, wie Investoren diese Entwicklung strategisch nutzen können.

Rechtsklarheit ab Dezember 2025

Über Jahre hinweg haben Finanzämter Gutachten zur verkürzten Restnutzungsdauer durchzunehmend strenge formale Anforderungen zurückgewiesen. Diese Praxis ist nun beendet. Zum 1. Dezember 2025 hat das Bundesfinanzministerium sein Schreiben aus Februar 2023 aufgehoben. Die darin enthaltenen Vorgaben – insbesondere der faktische Zwang zu reinen Bausubstanzgutachten – sind damit entfallen. Gleichzeitig ist der Versuch gescheitert, die verkürzte Abschreibung im Jahressteuergesetz 2024 gesetzlich einzuschränken. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG bleibt unverändert bestehen. Der Bundesrat hat zudem am 19. Dezember 2025 klargestellt, dass nicht nur öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, sondern auch zertifizierte Sachverständige (z. B. nach ISO 17024) zur Gutachtenerstellung berechtigt sind. Insgesamt hat die Finanzverwaltung damit ihren Widerstand gegen die gefestigte Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs aufgegeben. Methodisch fundierte und rechtssichere Gutachten sind nun wieder uneingeschränkt anerkennungsfähig.

Mehr Liquidität durch realistische Abschreibung

In einem Marktumfeld mit Zinsen von rund 3,5 % bis 4,0 % gewinnt zusätzlicher Cashflow erheblich an Bedeutung. Viele Bestandsimmobilien aus den Baujahren etwa 1950 bis 1990 werden steuerlich pauschal über 50 Jahre abgeschrieben (2 % AfA jährlich). Diese Typisierung entspricht jedoch häufig nicht der tatsächlichen wirtschaftlichen Nutzungsdauer. Ein qualifiziertes Gutachten kann nachweisen, dass die verbleibende Restnutzungsdauer deutlich kürzer ist, beispielsweise 25 Jahre. Dadurch kann sich die jährliche Abschreibung verdoppeln – mit unmittelbarer Wirkung auf Steuerlast und Liquidität, etwa zur Zinstilgung oder für Investitionen in den Gebäudebestand. Die neue Rechtslage führt jedoch nicht zu einer automatischen Anerkennung. Finanzämter prüfen Gutachten weiterhin sehr sorgfältig. Entscheidend sind insbesondere eine fundierte Ortsbesichtigung, eine nachvollziehbare methodische Herleitung nach ImmoWertV sowie die sachgerechte Berücksichtigung des Modernisierungszustands. Wir, als öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige stehen wir für Objektivität, fachliche Tiefe und rechtliche Belastbarkeit. Durch unseren staatlich geschützten Status und die Anwendung anerkannter Bewertungsverfahren erhöhen wir die Wahrscheinlichkeit erheblich, dass eine verkürzte Restnutzungsdauer steuerlich akzeptiert wird. So schaffen wir die notwendige Rechtssicherheit, um pauschale Abschreibungssätze fundiert zu widerlegen.